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Los tres sistemas de alquiler y propiedad de viviendas en Corea: Weolse, Jeonse y Maemae

Teniendo en cuenta la buena aceptación que ha tenido la entrada de hace unos días sobre los cuatro tipos de viviendas más comunes en Corea del Sur de acuerdo a las estadísticas, considero que posiblemente os resulte útil también conocer los tres regímenes en los cuales se puede habitar una vivienda. Estas tres formas de adquirir una vivienda se denominan weolse (equivalente a alquiler), jeonse y maemae (en propiedad).
A continuación paso a explicar cada uno de ellos. Si vives en Corea es posible que ya los conozcas bien, pero si estás a punto de mudarte o quieres hacerlo es posible que esta entrada te sirva para decidir qué sistema es más ventajoso en relación a tu situación económica y tus necesidades.
Weolse
 
Bloque de apartamentos en el distrito
de Gangseo-gu, en Seúl
El sistema weolse es el que podríamos entender como alquiler. El inquilino paga un depósito o fianza inicial y una renta mensual bajo un contrato que se renueva como mucho cada dos años.
Sin embargo, en Corea casi todos los alquileres tienen la peculiaridad de que los depósitos son muy altos. Hay que dejar mucho dinero al propietario a la hora de firmar el contrato y ello redunda en un beneficio para ambas partes, tanto para el arrendatario como para el arrendador. El depósito suele rondar entre los 8.000 y los 15.000 euros. Por un lado, el propietario puede invertir ese dinero en acciones o en lo que desee, o depositarlo en una cuenta y aprovecharse de los intereses. Ello permite al propietario ofrecer una mensualidad más baja al inquilino ya que le está sacando beneficio por otro lado al dinero de tu fianza, por eso, cuanto mayor es el depósito que acuerdas pagar, menor es la renta mensual.
Para el inquilino también es ventajoso precisamente porque con este sistema se puede rebajar bastante la renta mensual que se paga, con lo que es menos dinero el que “se pierde” al mes. Al finalizar el contrato, que puede tener una duración máxima de dos años antes de renovarlo, el propietario está obligado a entregar al inquilino la suma de dinero íntegra que depositó como depósito en el caso de que este se quiera ir de la vivienda.
Jeonse
 
Edificios de apartamentos junto al Memorial de
la Guerra de Yongsan, Seúl
Esta forma de habitar una vivienda es única de Corea del Sur. Consta básicamente de un contrato por el cual el inquilino paga un depósito o fianza que suele rondar entre el 60 y el 80 por ciento de lo que costaría adquirir la vivienda en propiedad, con lo que es una operación inmobiliaria similar a la compra en cuanto a cuantía de dinero.
El inquilino tras depositar esta suma de dinero puede habitar la vivienda un máximo de dos años, en ese momento por ley es necesario renovar el contrato. No se paga ningún tipo de renta mensual, del mismo modo que si la vivienda fuera tuya, pero como casi nadie tiene una suma de dinero tan grande ahorrada la gente suele pedir un crédito bancario para pagar el depósito, de modo que lo que sí que se tiene que pagar mes a mes es la letra del préstamo.
Por su parte, el propietario suele también usar este dinero para invertirlo o tenerlo en una cuenta que genere intereses, y de este modo se saca un beneficio económico considerable que sustituye al que se sacaría si el inquilino pagara una renta mes a mes. Incluso es mayor el beneficio que el propietario obtiene con este sistema de lo que ganaría si el inquilino pagase una mensualidad.
Al finalizar el contrato, si el inquilino decide irse, el propietario está obligado a devolver toda la suma de dinero que el inquilino dejó como fianza, que suele ser siempre superior a 120.000 euros en el caso de un apartamento en Seúl y su cuantía mayor o menor varía dependiendo tanto del tipo de vivienda, el tamaño, la localización… y en definitiva a todos aquellos condicionantes típicos.
Maemae
 
Bloques de apartamentos en el distrito de Noweon-gu, en Seúl
Maemae se podría traducir como “régimen de compra-venta” o, en definitiva, propiedad. Evidentemente esta forma de habitar en una vivienda es igual en todos los países porque consiste básicamente en comprarla.
En Corea, y especialmente en Seúl, la vivienda está muy cara, y la gente suele optar como mucho por el sistema jeonse, aunque también hay gente que decide comprarla en propiedad. Para ello normalmente hay que firmar una hipoteca bancaria porque casi nadie tiene este dinero ahorrado. Luego, va pagando mes a mes la hipoteca como se haría en cualquier país del mundo, con lo que este sistema no tiene ninguna peculiaridad reseñable.
Hablemos de números

Rascacielos de apartamentos de Marine City, en Busan

Después de conocer cada uno de los sistemas, ahora es el momento de tomar como ejemplo un caso real para que cada uno decida qué sistema le conviene de acuerdo a sus necesidades o su situación económica.
Para ello, tomaremos como ejemplo el caso real de un mismo apartamento de 60 metros cuadrados habitables, un tamaño bastante normal en Corea que no es ni grande ni pequeño, en un distrito que no está en el centro de Seúl pero está cerca. Los datos son reales ya que son precios que actualmente están siendo ofertados por una inmobiliaria.
Weolse
 
Con el sistema weolse, se paga un depósito o fianza y una renta. La renta es menor cuanto mayor es el depósito. Teniendo esto en cuenta, los precios a pagar serían los siguientes:
  • Depósito de 3.900€ / Renta mensual de 780€
  • Depósito de 14.000€ / Renta mensual de 311€
  • Depósito de 17.900€ / Renta mensual de 233€
Beneficios:
– No se requiere tener una gran suma de dinero para poder habitar una vivienda.
Inconvenientes:
-Se paga una renta mensual y ese dinero mes a mes se pierde, como en cualquier alquiler.
 
Jeonse
  • Depósito de 241.000€ que se devuelve íntegro al finalizar el contrato
Beneficios:
– No se paga una renta mensual.
– Se recupera la totalidad del dinero de la fianza al finalizar el contrato y dejar la vivienda.
– Al finalizar el contrato, como el dinero es devuelto, se puede liquidar el préstamo bancario devolviendo el dinero al banco si no se desea alquilar otra vivienda por sistema jeonse y no se necesita ese dinero.
Inconvenientes:
– Se necesita una gran suma de dinero para lo cual suele ser necesario pedir un préstamo bancario.
– Se pierde el equivalente al incremento de la inflación. Es decir, si la inflación es del 3% anual y tu contrato dura dos años, esos 241.000€ que depositaste a la hora de firmar el contrato dos años después valdrán un 6% menos ya que el nivel de vida ha aumentado. Por tanto se perdería en este caso 14.460€ de poder adquisitivo en dos años, que son 7.230€ al año, lo que equivaldría a haber pagado un alquiler mensual de 600€. Cuanto menor sea la inflación del país, menor poder adquisitivo se pierde y más beneficioso es este sistema.
Maemae
  • El precio en propiedad del apartamento tomado como ejemplo es de 280.000€.
Beneficios:
– Se trata de una vivienda en propiedad con lo cual es tuya y tienes plenos derechos sobre su uso.
– Puede ser alquilada a un inquilino si se desea.
Inconvenientes:
– Como casi nadie tiene ese dinero ahorrado, es necesario pedir un crédito hipotecario que se va pagando mes a mes y con el cual estás comprometido hasta que se pague en su totalidad.
Espero que os haga gustado la entrada y, sobre todo, que os haya ayudado u os haya resultado útil e interesante.